El nuevo alquiler

El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley para dinamizar el alquiler de viviendas. El texto incluye algunas novedades como la posibilidad de que se aplique al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino.

Y mantiene las medidas estrella: la prórroga obligatoria del contrato se reducirá de 5 a 3 años, inquilino y casero ya no tendrán que ajustarse al IPC para actualizar el alquiler, el inquilino podrá dejar el piso antes de tiempo si avisa al casero con una antelación mínima de un mes, se agilizará el desahucio de inquilinos morosos y se mejorará el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

El Ejecutivo introducirá estas nuevas medidas vía anteproyecto de ley[Pdf] que modificará la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Estas modificaciones no tienen carácter retroactivo y, como han aclarado fuentes de Fomento a ELMUNDO.es,sólo serán aplicables a los contratos que se firmen tras la entrada en vigor de la nueva normativa. La novedad más importante de estas nuevas reglas del juego en el mercado del alquiler es la referente al tiempo de los contratos, que hasta ahora estaban sujetos a un plazo inicial de prórroga obligatoria de cinco años y otra prórroga tácita de tres. Estos periodos pasarán a tres y un año, respectivamente. De esta forma, la Ley sólo amparará a los inquilinos para que permanezcan en la vivienda durante cuatro años, en lugar de ocho años.

El texto debe pasar ahora el trámite parlamentario e incluye una serie de modificaciones con respecto al presentado al Consejo de Ministros el pasado 11 de mayo tras pasar por los órganos consultivos y el periodo de información pública.

1.- Flexibilización del mercado del alquiler

A.- Se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes. Así, se podrá renunciar al derecho de adquisición preferente, se podrá pactar la actualización de la renta o que las mejoras que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta.

B.- La duración del arrendamiento será la expresamente pactada por las partes. Y para dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad, se reduce su prórroga obligatoria de cinco a tres años y su prórroga tácita de tres a un año.

Nota: la obligatoriedad de estas prórrogas es para el casero tal como recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en sus artículos 9 y 10.

C.- La posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su inmueble en cualquier momento: siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, pero sólo cuando se den las condiciones legalmente requeridas para ello, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato.

D.- El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

2.- Mejora de la seguridad jurídica

Con objeto de dotar a los arrendamientos de la seguridad jurídica que proporciona el Registro de la Propiedad, se prevé que el arrendamiento de viviendas pueda ser inscrito en el Registro y ello garantice la posición del inquilino, cuyo contrato deberá ser respetado en todo caso si se produce la venta de la vivienda. La inscripción en el registro será voluntaria.

3.- Mejora de la regulación del proceso de desahucio

En la nota de prensa remitida por el Ministerio de Fomento se afirma que “el actual procedimiento de desahucio por impago de la renta es lento y complejo. Además constituye una de las causas por las que los propietarios no destinan al alquiler buena parte de las viviendas vacías.”

Para agilizar este procedimiento se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil de manera que, cuando se presente una demanda de desahucio por falta de pago, se requerirá al demandado para que en diez días proceda al pago o alegue las razones que justifiquen el impago. Si el demandado no comparece, no paga o no justifica el impago, el juez dictará auto terminando el juicio y procederá al desahucio para lo que será suficiente con la presencia de un funcionario del juzgado.

En todo caso, el inquilino podrá justificar las causas que han provocado el impago y el juez las tomará en consideración para adoptar la decisión más adecuada a los intereses de ambas partes.

4.- Medidas de carácter fiscal

Se adoptan una serie de medidas en el ámbito fiscal que incentivan el mercado del alquiler:

A.- En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del 85% sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete).

B.- Se mejora el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):

-Los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes siete)

-No será necesario un número mínimo de viviendas (antes tres

-El capital social mínimo será de cinco millones de euros (antes quince)

-Los beneficios distribuibles serán el 80 por 100 de los obtenidos (antes el 90 por 100)

-Se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes cien), capital mínimo en circulación (antes 25%) y financiación ajena (antes inferior al 70% del activo)

-Se podrá cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización

-Las SOCIMI no tendrán fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo efectuarán los accionistas por la percepción de los dividendos (19%)

Por último, se modifica la configuración del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal.

VLC Ciudad / Redacción


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